Milano corre verso le Olimpiadi Invernali 2026 e il mercato degli affitti brevi entra in una fase di forte pressione. A poche settimane dall’inizio dell’anno olimpico, i canoni hanno registrato aumenti record, mentre il quadro normativo si è fatto più stringente tra nuove tassazioni, obblighi fiscali e limiti operativi sempre più chiari per proprietari e gestori.
Secondo le stime di ANACI Milano, l’associazione che riunisce e rappresenta gli amministratori condominiali e immobiliari del territorio, la domanda internazionale di locazioni temporanee per il periodo dei Giochi è cresciuta di oltre il 160%, trasformando quella che a fine 2025 appariva come una fase di tensione in una vera esplosione dei prezzi.
Tassa di soggiorno e fisco: cosa cambia per i locatori
Le anticipazioni dei mesi scorsi si sono tradotte in misure concrete. A Milano la tassa di soggiorno per affitti brevi e case vacanza è stata fissata a 9,50 euro a notte, una cifra che si avvicina al tetto massimo previsto per le strutture alberghiere di fascia alta. Una scelta che l’amministrazione comunale, guidata dal sindaco Giuseppe Sala, ha motivato con la necessità di sostenere l’organizzazione dell’evento olimpico.
Sul fronte nazionale, il regime fiscale è ormai definito: la cedolare secca al 26% si applica a tutte le unità immobiliari, ad eccezione di una sola abitazione per cui resta valida l’aliquota agevolata al 21%. Cambia anche la soglia per la gestione “non professionale”: con tre appartamenti scatta l’obbligo di apertura della partita IVA e di presentazione della SCIA, rendendo di fatto imprenditoriale un’attività che fino a pochi anni fa rientrava nella gestione privata.
Prezzi in crescita in tutta la città
I numeri dei rincari fotografano una città divisa per zone ma accomunata da aumenti consistenti. Nelle aree centrali i canoni medi risultano più che raddoppiati, con un incremento del 102%. Quartieri come Porta Nuova e CityLife segnano aumenti rispettivamente dell’83% e del 73%.
I rialzi più marcati si registrano però nelle zone direttamente collegate alle sedi di gara: ad Assago i prezzi crescono del 153%, a Rho del 130%. Per il periodo olimpico, un appartamento di medie dimensioni può arrivare a 2.800 euro a settimana.
ANACI: “Gestione corretta e convivenza condominiale sono centrali”
In un contesto così teso, l’attenzione alla legalità diventa decisiva. L’ANACI richiama i proprietari a una gestione responsabile degli immobili, soprattutto all’interno dei condomini.
«La crescente pressione del mercato, amplificata da eventi come le Olimpiadi, rende cruciale la buona capacità gestionale da parte dei proprietari», ha spiegato Leonardo Caruso, presidente di ANACI Milano. «Non si tratta solo di rispettare le norme, ma di garantire una convivenza corretta, definendo regole chiare per gli ospiti e prevenendo disturbi o danni».
Le sette regole per operare in regola nel 2026
Per affrontare il 2026 in piena conformità normativa, ANACI individua una serie di indicazioni operative che i locatori sono chiamati a seguire con attenzione:
Stop alle key box non conformi
Il self check-in basato esclusivamente su codice e chiave non è ritenuto sufficiente a garantire la sicurezza pubblica. L’identificazione a distanza è ammessa solo se supportata da sistemi di riconoscimento visivo in tempo reale. A Milano, da gennaio, sono in corso rimozioni di tutti i dispositivi esterni installati su cancelli, recinzioni e arredi urbani.
CIN obbligatorio e visibile
Ogni unità immobiliare destinata alla locazione breve deve essere dotata di Codice Identificativo Nazionale, che va indicato in modo chiaro in tutti gli annunci pubblicati online.
Requisiti minimi di sicurezza
Gli immobili devono essere dotati di dispositivi di sicurezza a norma, come estintori portatili e rilevatori funzionanti di gas e monossido di carbonio.
Comunicazione delle presenze (TULPS)
Restano obbligatorie la corretta registrazione degli ospiti, la comunicazione delle presenze alle autorità competenti e una gestione attenta delle fasi di accoglienza.
Regole condominiali chiare e comprensibili
È necessario fornire agli ospiti indicazioni precise su divieti, comportamenti consentiti e orari di riposo, possibilmente in più lingue, per garantire una corretta comprensione delle regole.
Tutela della sicurezza condominiale
La presenza di persone estranee allo stabile deve essere gestita nel rispetto del regolamento condominiale, limitando accessi impropri e utilizzi non consentiti delle parti comuni.
Attenzione alla tranquillità degli spazi comuni
Agli ospiti vanno fornite istruzioni chiare sull’uso corretto di ascensori, conferimento dei rifiuti e fruizione delle aree comuni, riducendo al minimo i disagi per i residenti.
Oltre le Olimpiadi: l’impatto sul mercato immobiliare e sulla periferia
L’effetto Olimpiadi non si esaurisce nei mesi dei Giochi. L’esperienza di altre città che hanno ospitato grandi eventi internazionali mostra come l’aumento degli affitti brevi tenda a ridisegnare il mercato nel medio periodo. A Milano, la spinta verso la locazione turistica sta progressivamente riducendo l’offerta di affitti tradizionali, soprattutto nelle zone più centrali e semicentrali.
La conseguenza è uno spostamento della pressione abitativa verso la periferia e l’hinterland, dove i canoni iniziano a salire per assorbire la domanda espulsa dal centro. Quartieri e comuni ben collegati alla rete metropolitana diventano così nuove aree di interesse, sia per i residenti sia per gli investitori, con il rischio di un progressivo aumento dei prezzi anche fuori dai confini cittadini.
Eventi come le Olimpiadi funzionano quindi da acceleratori di dinamiche già in atto: valorizzano alcune zone, ne trasformano l’uso abitativo e impongono una riflessione più ampia sul rapporto tra turismo, residenzialità e diritto alla casa. Un equilibrio che, secondo ANACI, passa anche da una gestione più consapevole degli immobili e da regole chiare, capaci di tenere insieme sviluppo economico e qualità della vita.
